續‧房子二三事

前面我寫過一篇「房子二三事」，當時結尾有提到，我以前的房東專門以出租房子為生。其實買房子不全是賠本生意，但是其中下手千萬要計算清楚，挑選標的也要小心。
(題外：我那位前房東在香港出生，拿的是英國護照，本來在香港開貿易公司，1997年以後收手不開公司，跑來台灣當包租婆。跟名下有一堆房子的人租房子的經驗到現在為止都還很愉快，反正我每個月貢獻給她的也只是她租金收入的一小部分，在錢的項目上不但不計較，房屋裝修的事情該她出錢的，她也是很慷慨。)

在前文沒有列出跟投資買房出租相關的計算，最近有朋友A君跟認識的人B君發生爭論，商業周刊上又出來一篇「35萬自備款　翻成2500萬資產」，就有感而發來貼一貼我的想法。

商周的文章裡提到的房貸是頭兩年可以只繳利息的類型。在假設利率條件不變的情形下，沒有這種貸款經驗的我先假設，這種房貸頭兩年只繳利息，從第三年到22年把本來20年該還完的本利慢慢還完。然後我們可以得出這樣一張本利比例表：


好，回到A君與B君的爭論上。A君一開始提到，去看了35坪的房子，每坪50萬來說，總房價就要1750萬，真要買來自住的話，絕對比租房子虧很多、虧非常多，何況還要加上房貸利息。B君一開口，就說她家買房子都沒用房貸(!!)，房子買來當然是隔間出來租人才會賺啊。

B君說得很想當然爾，老實說她家的房地產購買與出租經驗也比A君豐富非常多，窮人我是完全比不上的。但是，房地產經驗豐富的人，未必就真的會打算盤，有些陷阱可能沒細想，他們就直接跳下去了。
(題外：私大國貿系畢的A君私下問我，「你確定她是台大出來的？」誠然，台大畢業的人可能很會念書，但是碰到算術與應用題，算盤真的不見得比別人會撥，有錢人家的小孩也未必都很會賺錢。)

為什麼我敢說B君的算盤打得有問題呢？我們繼續看她們兩人怎說：
A君說，買了房子，要有賺，主要還是要靠換手交易，賣掉才比較有賺。
B君仗著自己家的經驗，沒多想啥，就講了多隔幾間套房就好啦。(先在這擱置套房與雅房的差別爭議)

我算給大家看。就算買房子不靠房貸，沒有利息負擔，35坪的房子在一坪50萬的情形下，總價1750萬。假設裝潢與隔間是免費的，花掉這1750萬買房，分20年回本，每年起碼得回收87.5萬，每月攤開來約7.3萬。35坪的房間能怎樣隔間？理想狀況下，假設不需要走道與公共空間，隔成三間，每間約10坪，或隔成五間，每間約7坪。如果房子都不賣掉，隔成三間，則每間月租要2.43333...萬以上，20年後才能回本；隔成五間則每間月租得要1.46萬以上才能回本。

我不會花2.43萬去租10坪大的套房，也不會花1.46萬去租5坪大的套房。這種價錢，實在背離台灣的市場行情太遙遠了，即使在台北市最貴的地方，都沒有這樣的行情。即使是我認為可以接受的每坪1000元的租金水準，對很多人來說，都是太貴了。

無論如何，買這種房子要有賺頭的話，早晚是要把房子賣掉的，哪時候賣的問題而已。如果是兩三年前，在台北買房的人可能還能很樂觀的假設房價會持續往上漲。經歷去年的金融風暴後，除了少數抗跌的例子，就我觀察到的範圍內，一般台北市的小套房房價大約跌了20%-30%，一般台北市住家房屋在大安區也跌了10%-20%。

如果以20年還本為前提，即使買房子不靠房貸，1750萬的房子跌5%所損失的價值就是87.5萬，一年內損失5%房價就得把每個月的總租金提高7.3萬才補得回來。想也知道，如果房價會跌，就算把房子出租，也是虧本。

反過來說，只要房價還會漲，即使一年只漲個5%，1750萬的房子即使不出租，一年就轉手賣掉也可以賺到87.5萬（稅前，不考慮仲介費與佣金）。相對的，如果房子租人了，一年後想賣就沒那麼自由。
所以在預期房價會持續上漲的情形下，許多人以投資為前提買房子時，也就不把房子出租，買了就是擺著。以林口來說，就聽說許多建案的入住率只有20%以下。如果建商所謂的高售出率是實在的，那就表示許多人買房子就是買下來擺著，等房子漲價而已。

於是我們就會看到像商周文章中所舉的女藝人的例子。商周告訴讀者說，該藝人現在還有約五百萬現金，與2500萬的房子資產；可是，如果她的房子兩年內賣不掉，由於她是依賴頭兩年只需付利息的房貸在做槓桿操作，2500萬的房子就會變成2500萬的負債。


2500萬的房子，假使自備款有三成，1.5%房貸利率的條件下，頭兩年的每月負擔是25492元。如果房子沒在兩年內賣掉，負擔就開始往上攀升。假設買了這房子就是預設要在三年內賣掉它，那每月最大平均利息負擔就是49798元。如果預設要四年賣掉它，每月最大平均負擔就是61950元，依此類推。如果20年還賣不掉它，本利攤提，每月平均負擔是91780元，每年平均負擔1101360元。注意，所謂平均的意義，既然開頭是比較輕鬆的負擔，那就意味著後面的負擔比前面重、比平均負擔重。把頭期款也考慮進來的話，其實負擔更沉重，但是反正那筆錢一開始就花掉了，就當作賣房子時才能回收吧。

這邊不討論多少年內被利息吃掉多少錢的問題，那在前文已經有圖表可以看了，各位讀者大概也知道怎麼算；如果房子的漲價比例沒比利息對房貸本金在房子轉手時間內吃掉的比例高，即使房子賣了，也是虧錢，比被套牢要好而已。

如果單純討論每個月負擔多少錢、每年負擔多少錢，牽涉的則是另一個層面的資金周轉問題。一個人的資產總值再高，如果現金周轉失靈，這個人的財務就出了問題。如果這女藝人的資金周轉出問題，嘎不動房貸利息，她的房子是要被法拍的，現金存款如果沒脫產，也是要直接拿去抵債的。她的五百萬現金只夠她五年賣不掉房子。又，如果她的事業夠賺錢，當初她也不會只有35萬存款。房子如果套牢五年，她能不能負擔得起房貸，我是感到挺懷疑的。當她用完那五百萬去負擔每年得支出一百多萬的房貸，她就差不多完蛋了。又或者，她當然還是會繼續操作她的房市槓桿，現金會繼續增加，而債務也會繼續滾雪球變大－如果她不能醒悟過來自己其實是在不斷的堆高債務，她的現金又增加得不夠快，時間到了的時候，她會後悔的。

聽過比傻定律嗎？很多傻瓜在股市、房市會不斷追高，認為股價會繼續漲、房價會繼續漲，後面永遠有比他們更傻的人會用更高的價格接手他們手上的股票或房子。這兩年的房市變化，顯然不夠給傻瓜們足夠的教訓，不夠讓他們了解到時代已經在變了。

即使是平順的好景氣年代，房價漲到夠高之後，就沒什麼人能夠接得了手了。有更多的數據資料可以告訴各位，台灣以後幾十年內都不會再有像過去幾十年一樣的好景氣，我在前面就有文章提到過。底下則有別人寫的三篇相關文章可以提供給各位參考：
多生一點有用嗎? 從台灣人口趨勢看未來長期經濟發展 by Miula
從人口看經濟發展 - 日本篇 by izaax
從人口看經濟發展 - 2015全球大危機篇 by izaax

如果沒有那麼多人要住房子，房地產要怎樣，才能夠不跌價呢？