明明是鬼屋，卻一點都不恐怖，反而會讓人期待陰森森的建築內部究竟藏有多少驚喜，這就是《路易吉洋樓 2（ルイージマンション 2）》最大的特色。
在前作中，一向活在瑪利歐陰影下的路易吉挺身而出，勇闖鬧鬼的別墅救出哥哥；這一回，路易吉要帶著強化過後的捉鬼器具，一步一步地清掃橫擋在前方的妖魔鬼怪與機關障礙，恢復洋樓的安寧。
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遊戲中的五棟洋樓。因暗月遭擊碎，使洋樓中的幽靈產生暴動。
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役鬼卻遭反撲的博士，連忙向有捉鬼經驗的路易吉求救。
玩家要操作路易吉深入有大量幽靈盤踞的洋樓探險，聽起來好像很恐怖，但是看到像《鬼馬小精靈》般可愛風格的幽靈，一點也不嚇人。而且藉路易吉的眼偷窺洋樓內的情況時，還可以看到幽靈們玩耍的模樣，有一種莫名的逗趣感。
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看膽小的路易吉三不五時就被嚇到的誇張模樣，也是遊戲的樂趣之一。
遇到搗蛋的幽靈，就要用「吸鬼器」制服！吸鬼器就是連鬼也可以吸進來的吸塵器，在吸之前必須先利用手電筒的閃光將幽靈定住，然後再往幽靈掙脫的反方向拉，有點像釣魚拉桿。
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一口氣吸入多隻幽靈，感覺非常爽快。
吸收時，幽靈頭上的數字可以看作它們的耐力，當數值降到零時就會被吸進去；路易吉頭上的則是吸鬼器的聚氣條，聚到一段以上再按 A，可以大幅削減幽靈的耐力，如果耐力不夠更是會瞬間被吸進來。如果是用聚氣吸的狀態清除幽靈，會噴出金錢獎勵，聚氣階段愈高，獎勵也愈多。
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紅色大塊頭幽靈有強烈的攻擊欲望，不過如果直盯著它看，它反而會不好意思下手。
除非成群結隊出現，否則遊戲中的幽靈都不難應付，只要掌握它們的特性就可以手到擒來。畢竟本作屬於解謎遊戲，要的不是多高深的遊玩技術，而是看穿幽靈弱點以及突破障礙的思考能力。
不過不擅長解謎的玩家也不必擔心，因為遊戲中的解謎方式都相當直覺，不像數獨那類需要推想半天才能解決的問題，例如看到風扇就用吸鬼器吹吹讓它轉動，看到冒出頭的綠芽就拿水澆灌等等。只要看穿其中奧妙，幾秒鐘就可以輕鬆突破，可是如果想不到與眼前障礙有關聯的東西，可能在原地打轉半天也過不去，這個感覺有點類似《薩爾達傳說》。
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房內的傢俱都可摸摸看，有時會出現意外的反應，像留聲機會播放別具風格的遊戲配樂，種種設計頗具巧思。
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探索中發現的黃金骨頭是瞬間復活的道具，可以引誘幽靈狗出來把因體力歸零而昏倒的路易吉給舔醒，連復活方式都很有特色。
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每一小關的結算畫面，還會給予一到三星的評價。
遊戲共分五大關，每一大關之下又細分成數個小關，所以並不是一次就要逛完整棟洋樓，而是分成幾次任務一步一步地深入探索。每一小關在第一次遊玩時，常常要花個二十分鐘以上來發掘每一個角落，所以總遊玩時數意外的長。如果想要集滿每一大關藏在角落的寶石，還有隱形起來的害羞幽靈們，得花更多時間才能搜索完畢。
除了單人的故事模式外，本作增加了可以多人同樂的連線模式，而且就算朋友沒有卡帶，也可以透過 Download Play 一起玩（註：此功能限近距離傳輸，無法透過 Wi-Fi 分享），而且只要沒有退出遊戲，Download Play 的玩家還能自己再去找其他玩家連線，甚至連 Wi-Fi 遠距離連線也可以，這是與《瑪利歐賽車 7》不一樣的地方。
連線模式是要在高聳的洋樓中合作探險，完成目標後會往上爬一層樓，到頂樓時再合力打倒最終 BOSS。在開始前可以選擇要挑戰的總樓層數、難度以及玩法，玩法分成四種：收拾該樓層中所有的幽靈、一邊翻箱倒櫃爭取時限一邊找到出口、捉拿到處跑的幽靈狗，或是選擇每一層樓切換一種玩法。
由於有時間限制，加上體力不會隨著突破樓層自動恢復，如果調到最高難度且把目標訂為極限的25層，就連高手也會感到吃力，相當具有挑戰性。如果有兩位以上的玩家陷入異常狀態而求援，將嘗到四面楚歌的絕望感。
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每一層樓都有結算成績，還會給予評價稱號。
多人連線模式以合作為主，探索時可能會中毒、陷入地毯中或是被花瓶罩住，而必須尋求隊友救助，如果見死不救，在少一名幫手的情況下可能就無法順利更上一層樓。本作沒有任天堂慣有的自相殘殺、友情破壞要素，頂多就是把對方撞倒、不斷按十字鍵讓路易吉用奇怪的口音不斷碎碎念來騷擾其他玩家，或是搶怪爭奪結算排名。
《路易吉洋樓 2》內容十分豐富充實，故事模式的許多小地方設計的很細膩，像是路易吉有時會隨著配樂哼歌，遊戲中有許多趣味的細節等著玩家發掘；而提供 Download Play 功能的連線模式可以和更多玩家一同挑戰群魔亂舞的難關。另外，本作確定將推出中文版，N3DS 中文機的玩家又多了一款值得期待的佳作。
(C) 2013 Nintendo
